關于宛溪河二期B4地塊周邊棚戶區(qū)改造項目國有土地范圍內房屋征收補償評估結果公示的通知

 

 

宣城市宛溪河二期B4地塊周邊棚戶區(qū)改造項目國有土地范圍內的房屋被征收人:

根據宣州區(qū)人民政府2018年7月30日頒布的宣區(qū)政秘【2018】153號征收決定公告，宣州區(qū)土地房屋征收事務管理局依法組織了被征收人投票選擇估價機構的活動，并根據票選結果對我公司下發(fā)了委托評估的函，委托方將大多數產權資料提供到位后，我公司在征收部門、征收實施單位的陪同下分幾次赴現場進行了勘察，經仔細測算，形成了征收補償的評估價格。現根據住建部《國有土地上房屋征收補償評估辦法》的有關規(guī)定，對補償價格的估價結果予以公示，并就相關事宜說明如下：

一、估價目的

目的是為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據，評估被征收房屋的價值。

 二、估價時點

估價時點是指估價結果所對應的日期，即所估的是房屋何年何月何日的價格。根據住建部建房[2011]77號關于《國有土地上房屋征收評估辦法》通知第十條規(guī)定：“估價時點為征收決定公告之日，即 2018年7月30日為估價時點”。

三、價值定義

被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

四、估價依據

依據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》、住建部建房[2011]77號關于印發(fā)《國有土地上房屋征收評估辦法》的通知、中華人民共和國國家標準《房地產估價規(guī)范》、安徽省人民政府和宣城市人民政府頒布的有關房屋征收政策文件以及估價委托書、本公司調查、搜集的有關市場資料，評估人員實地勘查所得資料。

五、估價原則

房地產估價總的要求是獨立、客觀、公正，在本次估價作業(yè)中，我們遵循的原則主要有下列5項：1、獨立、客觀、公正原則 2、合法原則

3、最高最佳使用原則 4、替代原則 5、估價時點原則

六、房屋用途、面積和建筑年份的認定

根據住建部建房[2011]77號關于《國有土地上房屋征收評估辦法》通知第九條規(guī)定：“對于已經登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未登記的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。”

七、估價方法的選擇

（一）本次估價的技術思路和估價方法

住建部建房[2011]77號關于印發(fā)《國有土地上房屋征收評估辦法》的通知第十三條規(guī)定： “注冊房地產估價師應當根據估價對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法等評估辦法進行適應性分析，選用其中一種或多種方法對被征收房屋價值進行評估。

本次估價范圍內的房屋所有權證書上予以確認的房屋用途分為商業(yè)、商住，住宅三種；具體分析如下：

1、對于商業(yè)、商住性質的房地產：根據市場調查，近期內與估價對象處于同一供需圈，區(qū)位、建筑結構、用途、土地出讓使用年限等相同或相近的類似存量房地產轉讓活動較少，市場交易案例缺乏，而新建商業(yè)房由于建筑結構特別是土地出讓年限與被征收房屋的區(qū)別較大，修正系數已經超過了國家估價技術規(guī)范允許的修正范圍，不適合選用市場比較法進行評估；對此類非住宅房屋，從估價理論上看，可以采用成本法估價，但成本法估價的結果一般相對市場價格要偏低，不符合國務院行政法規(guī)要求的公平補償原則，在有其他估價方法可用的前提下，本次評估不打算采用成本法估價。

估價對象屬宣城市東市區(qū)區(qū)域內臨街商業(yè)、商住房，該區(qū)域已形成一定的商業(yè)氛圍，對外出租則具有明顯的收益特征，未出租的房屋也可以推算其客觀收益，屬于收益性房地產，適合采用收益法估價。

2、對于住宅房：

A、套式住宅：周邊地區(qū)已建成的住宅房地產眾多，根據市場調查，近期內與估價對象處于同一供需圈，用途相同的類似房地產轉讓活動較為頻繁，市場交易案例相對較多，適合選用市場比較法進行評估。

B、非套式住宅：此類房屋市場交易較少，不宜采用市場法評估，也不宜采用成本法評估。該類房若對外出租則也具有明顯的收益特征，屬于收益性房地產，適合采用收益法估價。

（二）估價方法的定義

1、收益法，是指預計估價對象未來的正常收益，選用適當的資本化率將其折現到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

2、市場比較法，是指將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

八、評估結果匯總如下：

 

（一）第一：住宅部分

1、1-3層套式住宅各樓層單價（不含裝潢價格、元/平方米）

一層	7580
二層	7650
三層	7560

2、1-4層套式住宅各樓層單價（不含裝潢價格、元/平方米）

一層	7580
二層	7650
三層	7700
四層	7550

3、1-5層套式住宅各樓層單價（不含裝潢價格、元/平方米）

一層	7580
二層	7650
三層	7700
四層	7680
五層	7540

4、1-6層套式住宅各樓層單價（不含裝潢價格、元/平方米）

一層	7580
二層	7650
三層	7700
四層	7680
五層	7630
六層	7500

均價：7623元/平方米。

5、1-6層套式住宅各樓層單價（不含裝潢價格、元/平方米）

一層	7580
二層	7650
三層	7700
四層	7680
五層	7630
六層	7550
躍層	6800

6、B4地塊磚混結構的非套式住宅評定單價為7500元/平方米，磚木結構的非套式住宅評定單價為7300元/平方米。

7、需要特別說明：

對于該區(qū)域內房屋結構、外觀、成新、配套和環(huán)境等相對特別較好的住宅，作分戶報告時價格再作適當的調整。

（二）第二：沿街商業(yè)房（不含裝潢價格）

1、中山東路沿街商業(yè)房：單層門面41500元/平方米,1-2層25000元/平方米。

2、南市路沿街單層商業(yè)房：從北往南即按辦事處編號BM221－BM212（所在區(qū)域為第九區(qū)）單層門面價格為37500元/平方米,其余沿南市路門面因位置、商業(yè)氛圍差異評定為36500元／平方米為，1-2層均價22500元/平方米。

3、金鱷商都商業(yè)圈內分以下幾個方面：

（1）從北往南即所在區(qū)域為第九區(qū)單層門面價格為37500元/平方米,與其對應的第一、二區(qū)價格相等；

(2)第八區(qū)域因位置、商業(yè)氛圍差異評定為36500元／平方米為，與其對應的三、四區(qū)價格相等。

(3)第八區(qū)域以南(含以南門面)、第四區(qū)按辦事處編號BM41－BM55、第五區(qū)及第七區(qū)部分區(qū)域合圍的區(qū)域評定32500元/平方米；

（4）第五區(qū)按辦事處編號BM56—BM68評定單價為31500元/平方米，與其對應的第七區(qū)價格相等。

(5) 第九區(qū)內圈茶葉市場商業(yè)房評定33500元/平方米，第八區(qū)內圈商業(yè)房評定21000元/平方米。

（6）第八、九兩區(qū)南北之間相對的商業(yè)房評定參照第八區(qū)域的單價36500元/平方米。

（7）第六區(qū)編號BM69-BM71號的價格為33500元/平方米。

4、第二層產權登記為商業(yè)面積偏小非獨立使用功能的商業(yè)房評定的為8500元/平方米。其二層及以上面積較大使用功能較好的商業(yè)房的估算均價為9000元/m²左右，特別商業(yè)體單獨評估。

5、 需要特別說明：

（1）以上一層門面的單價是指該門面進深在10米以內，若

進深超10米需作價格修正調整。

（2）以上一層商業(yè)房價格是指土地性質為國有出讓前提下的市場價值,若土地性質為國有劃撥商業(yè)用地，作分戶報告時價格需作修正調整。

（3）產權登記為商業(yè)的沿街上下兩層房屋以及沿街登記為商住上下兩層房屋，考慮辦證歷史原因，均價可參照該區(qū)域1-2層商業(yè)房評估，不再安置。登記為商住，所有權人堅持要求按照登記的商住用途予以補償安置的，底層參照該區(qū)域單層商業(yè)房評估，二樓住宅參照該區(qū)域非套式住宅價格。

（三）第三：工業(yè)企業(yè)部分

工業(yè)企業(yè)征收評估，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》、《國有土地上房屋征收評估辦法》、《房地產估價規(guī)范》以及《宣城市城市規(guī)劃區(qū)范圍內國有工業(yè)土地使用權及地上房屋征收評估、補償操作指引》等有關規(guī)定，根據房屋現狀不同一般采用成本法據實評估。

 (四)第四部分：安置房價格

宛溪河二期B4地塊擬就近安置在綠寶嘉園小區(qū)以北、宛溪北路以西區(qū)域，18層的均價7107.78元/m²，28層的均價7183.57元/m²，33層的均價7239.09元/m²；若安置房與上面公示的樓層不一致再此基礎上進行評估修正。

九、估價人員

專職注冊房地產估價師陳良清、陳樹民、施燕玲赴現場進行了查勘，專職注冊房地產估價師陳良清、陳樹民、施燕玲具體承擔本次估價工作。估價師均與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系和偏見，特此聲明。

十、估價結果公示的目的

依據原有關規(guī)定，估價結果公示期為七天，本次估價公示期從2018年8月28日～2018年9月3日，請予以審閱。公示的目的，就是請大家監(jiān)督我們的工作，請征收雙方審查估價結果是否符合市場行情（有無低估、高估情形，有沒有偏向一方當事人而損害另一方當事人的情形），對補償價格的確定是否符合有關規(guī)定，是否公平公正，工作有無其他疏漏等。

對公示期內，請被征收人、征收人先對照有關法規(guī)、政策和同類房地產的市場行情仔細逐一審核。提請大家注意的是，二手房市場成交價格是包含了裝修價值的（有的還包括空調、熱水器、家具等的價值），我們的估價結果是剝離裝修的凈價（裝修等的補償由當事人另行協(xié)商）。

征收雙方對我公司的公示估價結果審查后，如對我公司的估價結果有異議，請于2018年8月31日上午（9：00開始）攜帶有關資料，到設在濟川社區(qū)三樓會議室，我公司的估價人員屆時將根據你們的要求赴現場解答征收估價的依據、原則、程序、方法、參數選取和估價結果產生的過程。如果公示的估價結果確有漏項或錯誤（如單價低于市場價格等），我公司將依據實事求是原則及時糾正。如果有人當天因故不能到場咨詢或質詢，可在2018年9月3日前通過征收實施單位的工作人員轉達書面意見。

十一、程序告知

公示期滿后，我公司將赴現場對每戶進行現場勘察并出具正式估價報告。如果屆時對估價結果仍有異議，自收到估價報告之日起10日內，可向我公司書面申請復核估價，我公司應當自收到估價復核申請之日及時給予答復；改變估價結果的重新出具估價報告，維持原估價結果的，出具書面通知。

征收當事人對原估價機構的復核結果有異議的，自收到估價復核結果報告之日起10日內，可向政府征收主管部門申請安排房地產價格評估專家委員會進行技術鑒定。技術鑒定認為不存在問題的維持估價結果，認為有問題的，估價機構改正錯誤，重新出具估價報告。

以上為最新規(guī)定的維權程序，大家可以選擇處理。本公司作為以客觀、中立、公平、公正為長期經營理念的中介機構，不敢懷有損害廣大被拆遷人利益的主觀故意。大家如果真的認為本公司的估價結果背離了宣城的房地產市場價格，違背了房屋征收法規(guī)與政策，可通過上述合法維權渠道解決問題。

特此通知

宣城金橋房地產估價經紀咨詢有限公司

      二0一八年八月二十八日