宣城市老飛彩廠區(qū)（興隆中心村）及周邊區(qū)域棚戶區(qū)

     改造項目涉及的被征收房屋補償評估結(jié)果公示的通知

 

宣城市老飛彩廠區(qū)（興隆中心村）及周邊棚戶區(qū)改造項目涉及的房屋被征收人：

    根據(jù)宣州區(qū)人民政府2019年9月29日頒布的征收公告，宣州區(qū)土地房屋征收事務(wù)管理局依法組織了被征收人投票選擇估價機構(gòu)的活動，并根據(jù)票選結(jié)果對我公司下發(fā)了委托評估的函，委托方將大多數(shù)產(chǎn)權(quán)資料提供到位后，我公司在征收部門、征收實施單位的陪同下赴現(xiàn)場進(jìn)行了勘察，經(jīng)仔細(xì)測算，形成了征收補償?shù)脑u估價格?，F(xiàn)根據(jù)住建部《國有土地上房屋征收補償評估辦法》的有關(guān)規(guī)定，對補償價格的估價結(jié)果（含擬用來產(chǎn)權(quán)調(diào)換的住房價格）予以公示，并就相關(guān)事宜說明如下：

    一、房屋征收補償為何要進(jìn)行房地產(chǎn)價格評估

不動產(chǎn)征收前需進(jìn)行價格補償評估，既是國際慣例，也是法定程序，國務(wù)院令第590號《國有土地上房屋征收與補償條例》（2011年1月19日通過并公布）第十九條就明確規(guī)定：“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。”

二、估價目的

估價目的是為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值。

用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估目的，按規(guī)定表述為“為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價提供依據(jù)，評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值”。

三、估價時點

估價時點是指估價結(jié)果所對應(yīng)的日期，即所估的是房屋何年何月何日的價格。根據(jù)住建部建房[2011]77號關(guān)于《國有土地上房屋征收評估辦法》通知第十條規(guī)定：“估價時點為征收決定公告之日”，故本次估價時點按照規(guī)定應(yīng)確定為2019年9月29日。

四、價值定義

被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估進(jìn)點自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

裝修、附屬物及搬遷費、臨時過渡費等另行補償，不在本次評估范圍內(nèi)。

五、被征收房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額，為何不主張先行評估

被征收房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額，行規(guī)不主張先行評估，一來是裝修裝飾項目大多較瑣碎，估價費時費力，有盡量不因繁瑣評估程序影響城市建設(shè)進(jìn)程的考慮，但更多的是出于維護(hù)被征收人利益的考慮。房屋室內(nèi)自行裝修裝飾，除自然老化、使用折舊外，還有裝修裝飾不符合流行的審美時尚所帶來的價值貶損，折舊淘汰的速度很快。行規(guī)通常將餐飲、娛樂等行業(yè)的室內(nèi)自行裝修裝飾的折舊年限定為3年，住宅的室內(nèi)自行裝修裝飾的折舊年限通常為5～8年，估價時必須按市場的客觀規(guī)律計算折舊，折舊率會很高，而協(xié)商補償金額通常會有一些帶獎勵性質(zhì)的超額補償。因此，住建部建房[2011]77號關(guān)于《國有土地上房屋征收評估辦法》通知第十四條規(guī)定：“被征收房屋室內(nèi)裝修裝飾價值，機器設(shè)備、物質(zhì)等搬遷費用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)通過評估確定”。

六、估價依據(jù)

  依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》、住建部建房[2011]77號關(guān)于印發(fā)《國有土地上房屋征收評估辦法》的通知、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T18508-2014《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-2015《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、宣城市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)《貫徹國有土地上房屋征收與補償條例實施意見》的通知（宣政辦〔2011〕27號）、宣城市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)《宣城市市區(qū)國有土地上房屋征收與補償工作流程》的通知（宣政辦〔2011〕33號）等安徽省人民政府和宣城市人民政府頒布的有關(guān)房屋征收政策文件以及本公司調(diào)查、搜集的有關(guān)市場資料，評估人員實地勘查所得資料。

七、估價原則

房地產(chǎn)估價總的要求是獨立、客觀、公正，在本次估價作業(yè)中，我們遵循的原則主要有下列5項：

1、獨立、客觀、公正原則

獨立、客觀、公正原則是房地產(chǎn)估價的最高行為準(zhǔn)則。獨立原則要求估價機構(gòu)本身應(yīng)當(dāng)是一個不依賴他人、不受他人束縛的獨立機構(gòu)；要求估價機構(gòu)和估價人員與估價對象及相關(guān)當(dāng)事人沒有利害關(guān)系；要求估價機構(gòu)和估價人員在估價中不應(yīng)受外部因素的影響，不屈從于外部壓力，完全憑借自己的專業(yè)知識、經(jīng)驗和良心進(jìn)行估價。所謂客觀，是要求估價機構(gòu)和估價人員不帶著自己的好惡、情感和偏見，完全從實際出發(fā)，按照事物的本來面目去估價。所謂公正，是要求估價機構(gòu)和估價人員在估價中應(yīng)公平、正直，不偏袒任何一方。因此，遵循獨立、客觀、公正原則的核心，是估價機構(gòu)和估價人員應(yīng)站在中立的立場上，評估出一個對各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價值。

2、合法原則

遵循合法原則，首先要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。遵循合法原則，具體來說有下列幾個方面：在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以不動產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)；在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)；在合法處分方面，應(yīng)以法律、法規(guī)或合同等允許的處分方式為依據(jù)；在其他方面，如評估出的價格必須符合國家的價格政策。

3、最高最佳使用原則

所謂最高最佳使用，要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。它是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象的價值達(dá)到最大的一種最可能的使用。

4、替代原則

替代原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。類似房地產(chǎn)是指與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價對象相同或相近的房地產(chǎn)。同一供求范圍是指與估價對象相同或相近的房地產(chǎn)所處的區(qū)域范圍。

5、估價時點原則

估價時點原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點上的客觀合理價格或價值。估價不是求取估價對象在所有時間上的價格，而是求取估價對象在某一時間上的價格，而這一時間不是估價人員可以隨意假定的，必須依據(jù)估價目的來確定，這一時點即是估價時點。

八、房屋用途、面積和建筑年份的認(rèn)定

根據(jù)住建部建房[2011]77號關(guān)于《國有土地上房屋征收評估辦法》通知第九條規(guī)定：“對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對于未登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評估?！?/span>

九、估價方法的選擇

（一）本次估價的技術(shù)思路和估價方法

住建部建房[2011]77號關(guān)于印發(fā)《國有土地上房屋征收評估辦法》的通知第十三條規(guī)定：“注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)估價對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估辦法進(jìn)行適應(yīng)性分析，選用其中一種或多種方法對被征收房屋價值進(jìn)行評估。

被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估。

可以同時選用兩種以上方法評估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上方法評估，并對各種評估方法的測算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評估結(jié)果。

根據(jù)估價對象及其所在地的房地產(chǎn)市場狀況等客觀條件，對比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等估價方法進(jìn)行適用性分析如下：

常用的估價方法一般為市場比較法、成本法、收益法和假設(shè)開發(fā)法。

所謂市場比較法，是指將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。類似房地產(chǎn)是指與估價對象處在同一供求圈內(nèi)，并在區(qū)位、用途、規(guī)模、檔次、樓層、朝向、成新程度、權(quán)益狀況、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價對象相同或相近的房地產(chǎn)。

征收估價能夠采用市場比較法的，應(yīng)優(yōu)先適用市場比較法，因為其估價結(jié)果便于大家理解和接受。市場比較法的適用前提，《房地產(chǎn)估價規(guī)范》要求在距估價時點1年內(nèi)，類似房地產(chǎn)的可比實例的數(shù)量要達(dá)到估價規(guī)范要求的3宗以上，且在交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素這四項中，每項修正對可比實例成交價格不得超過20％，綜合調(diào)整不得超過30％。超過這些修正系數(shù)，說明不屬于類似房地產(chǎn)，已經(jīng)不具備采用市場比較法的前提條件。

根據(jù)委托方提供的相關(guān)資料，老飛彩廠區(qū)（興隆中心村）及周邊棚改區(qū)住宅大多數(shù)為2層至3層自建住宅，在估價時點沒有足夠的類似房地產(chǎn)成交實例，故不采用市場比較法估價。

評估對象可以在市場上出租，產(chǎn)生相應(yīng)的收益，因此可采用收益法估價。

依據(jù)估價目的、估價對象特點結(jié)合相關(guān)規(guī)定，在無其他估價方法可以選用時，才選用成本法，顯然，本次評估不適用于成本法。

住建部頒發(fā)的《國有土地上房屋征收評估辦法》規(guī)定選用假設(shè)開發(fā)法評估的前提是被征收房屋屬于在建工程，本次委托評估的房屋均系已經(jīng)建成的現(xiàn)房，受毗鄰房產(chǎn)的影響以及城市規(guī)劃的嚴(yán)格控制，實際上也無法采用假設(shè)開發(fā)法估價。

（二）估價方法的定義

收益法，是指預(yù)計估價對象未來的正常收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

十、被征收房屋補償評估價格

建筑結(jié)構(gòu)	單價（元/㎡）
磚混	7800
磚木	7600

十一、產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置房價格

根據(jù)住建部建房[2011]77號關(guān)于印發(fā)《國有土地上房屋征收評估辦法》第十條的規(guī)定——“被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價值評估時點一致”，價格估算的時點與征收補償?shù)墓纼r時點必須一致才公平。

依據(jù)委托方提供的征收安置方案，征收人提供的安置房為“茂盛錦苑擴區(qū)”，估價人員根據(jù)估價目的及估價對象的特點，結(jié)合估價人員對房地產(chǎn)市場進(jìn)行充分分析后，確定茂盛錦苑擴區(qū)安置房均價為4000元/平方米。

  十二、估價人員

  專職注冊房地產(chǎn)估價師楊莉、吳曉民赴現(xiàn)場進(jìn)行了查勘，專職注冊房地產(chǎn)估價師楊莉、吳曉民具體承擔(dān)本次估價工作。估價師均與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系和偏見，特此聲明。

  十三、估價結(jié)果公示的目的

  根據(jù)有關(guān)規(guī)定，估價結(jié)果公示期為七天（2019年10月22 日～2019年10月28日），請予以審閱。公示的目的，就是請大家監(jiān)督我們的工作，請征收雙方審查估價結(jié)果是否符合市場行情（有無低估、高估情形，有沒有偏向一方當(dāng)事人而損害另一方當(dāng)事人的情形），對補償價格的確定是否符合有關(guān)規(guī)定，是否公平公正（如相同的房屋是否存在有的按市場價格評估，有的卻高于市場價格評估等情形），工作有無其他疏漏等。

對公示期內(nèi)，請被征收人、征收人先對照有關(guān)法規(guī)、政策和同類房地產(chǎn)的市場行情仔細(xì)逐一審核。征收雙方對我公司的公示估價結(jié)果審查后，如對我公司的估價結(jié)果有異議，請各位被征收人于2019年10月25 日上午（9：30開始）攜帶有關(guān)資料到宣城市老飛彩廠區(qū)（興隆中心村）及周邊棚戶區(qū)改造項目辦公室，我公司的估價人員屆時將根據(jù)你們的要求赴現(xiàn)場解答征收估價的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價結(jié)果產(chǎn)生的過程。如果公示的估價結(jié)果確有漏項或錯誤，我公司將依據(jù)實事求是原則及時糾正。如果有人當(dāng)天因故不能到場咨詢或質(zhì)詢，可在2019年10月28日前通過征收實施單位的工作人員或委托2019年10月25日上午到場的鄰居轉(zhuǎn)達(dá)本戶的書面意見。

十四、程序告知

公示期滿后，我公司將對每戶出具正式估價報告。如果屆時對估價結(jié)果仍有異議，自收到估價報告之日起10日內(nèi)，可向我公司書面申請復(fù)核估價，我公司自收到估價復(fù)核申請之日起10日內(nèi)給予答復(fù)；改變估價結(jié)果的重新出具估價報告，維持原估價結(jié)果的，出具書面通知。

征收當(dāng)事人對原估價機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，自收到估價復(fù)核結(jié)果報告之日起10日內(nèi)，可向政府征收主管部門申請安排房地產(chǎn)價格評估專家委員會進(jìn)行技術(shù)鑒定。技術(shù)鑒定認(rèn)為不存在問題的維持估價結(jié)果，認(rèn)為有問題的，估價機構(gòu)改正錯誤，重新出具估價報告。

以上為依法維權(quán)程序，大家可以選擇處理。本公司作為以客觀、中立、公平、公正為長期經(jīng)營理念的中介機構(gòu)，無損害廣大被拆遷人利益的主觀故意。被征收人可通過上述合法維權(quán)渠道解決問題。

特此通知     

     

                                 安徽國嘉房地產(chǎn)土地評估有限公司

                                        二0一九年十月二十一日